الدكتور المهندس / سلمان الهشبول
مستشار هندسي معتمد – عضو هيئة المهندسين السعودية – رئيس منتدى النخبة الفكري
مما لا شک فیه بأن الـقـطـاع الــعــقــاری فی وقتنا الحالی أصبح من القطاعات الاقتصادیة الحیویة الـتـی تـسـتـأثـر وتستحوذ على اهتمام عدد کـبـیـر مـن المستثمرين. حیث صار مـــن الـقـطـاعـات الآخــــذة فـی الـتـطـور والـنـمـو المـتسـارع في كل مكان في اغلب دول العالم ، وأصبح یشکل عـامـل جـذب بالنسبة للعدید من شرکات التطویر العقاری والمستثمرین، فالیوم بات واحـداً من بین أهم القطاعات الاقتصادیة الـتـی تـقـوم علیها اقتصادیات الــــدول المـتـقـدمـة.
والیوم یشهد السوق العقاری تحولاً کبیراً، بعدما تسربت إلیه مجموعة من المصطلحات والمسمیات الجدیدة التی أصبحت تغزوه وتحمل الکثیر من المفاهیم الجدیدة فی صناعة البناء والتشیید، والتی نحاول من خلال هذه الدراسة تسلیط الضوء على إحداها بشیء من التفصیل ألا وهو مصطلح “التطویر العقاری”، الذى أصبح منتشراً فی الآونة الأخیرة بعد نجاح عدد کبیر من المشروعات الاستثماریة العقاریة، خاصة بعدما تم تطویر عدد کبیر من المدن الصناعیة التی قال عنها البعض أنها” لم تعد فی ظل مشروعات التطویر قاصرة على التصنیع فقط، بل أصبحت تلک المدن تشکل تجمعات سکانیة ومجتمعات عمرانیة مستدامة متکاملة الأنشطة والخدمات لقاطنیها”.
فمصطلح التطویر العقاری ” Real Estate Development ” بات من المصطلحات الحدیثة فی مجال الاستثمار العقاری، إلى جانب العدید من المصطلحات الأخرى کالتمویل والتسویق والتقییم العقاری.
وصناعة التطویر هی صناعة حدیثة نسبیاً، لا یمکن مقارنتها بصناعة البناء والتشیید التقلیدیة التی وجدت مع وجود حاجة الإنسان إلى المأوی و السكن الخاص، لأنها أصبحت تعبر عن فکر وإبداع وحلول، تقدم من جانب شخص یسمى بـالمطور العقاری، الذی عادة ما یکون محترفاً لتلک المهنة، حیث یقوم بتحویل أفکاره المبتکرة والإبداعیة على الورق إلى واقع ملموس نشهده على الأرض فی شکل عقارات. الأمر الذی یستوجب من کافة الجهات والأجهزة المعنیة داخل الدولة أن توفر لهذه الصنعة کافة احتیاجاتها لخلق بیئة استثماریة جاذبة لتنمیتها وتفعیل دورها.
المطور العقاري:
هي الجهه Entitie او الشخص المسؤول عن الإتيان بفكرةCONCEPT التطوير العقاري وعمل دراسات الجدوى المناسبة، كما انه يقوم باختيار المقاولين وعمل دراسات مستفيضة عن حالة السوق العقاري ومتطلباته، و كذلك يقوم بعمل دراسات دقيقة عن ربح عملية التطوير والنفع الذي تعود به عليه وعلى المستثمر وكذلك على المجتمع
يعد التطوير العقاري بمثابة حجر الأساس في أي استثمار عقاري ناجح، ويعتبر اختيار المطور العقاري المناسب من أهم الخطوات الأولية التي يجب على المستثمر أن يضعها في الحسبان عند البدء بتنفيذ مشروع عقاري ما، حيث يضمن ذلك نجاح استثماره والاستفادة منه على أكمل وجه.
مع ازدياد المشاريع العقارية المملكة، ظهرت مجموعة كبيرة من شركات التطوير العقاري والمطورين العقاريين، مما جعل اختيار الشركة المناسبة أمراً ليس بالسهل، خصوصاً إن لم يكن المستثمرون على دراية تامة بكافة مبادئ وخطوات التطوير العقاري. سنقدم لكم في هذا المقال تعريف التطوير العقاري والمهام التي يقوم بها المطور العقاري، بالإضافة إلى أهم خطوات التطوير العقاري الناجح.
يمكن تعريف التطوير العقاري بأنه نوع من الأعمال التجارية التي ظهرت مع التقدم الذي شهده قطاع الإعمار وتشييد المباني والمشاريع الضخمة، والتي تحتاج إلى تخطيط دقيق ومُسبق، ويتشعّب التطوير العقاري ليشمل الإصلاح الجزئي أو الكلّي للعقارات القديمة، أو تجديد المباني القائمة، أو شراء الأراضي الخالية وإقامة مشروع مبتكر عليها، ومن ثم القيام بعملية تسويق عقاري جيد لبيع العقار أو الاستفادة منه بأقصى حد. لتحقيق ذلك، تقوم الشركات المعنية بتطوير منطقة أو موقع معيَّن، أو إعادة بناء مبنى قائم وتحديثه وفق خطة مدروسة، وتكمن اهمية التطوير العقاري في وضع فكرة المشروع، حيث تقوم بدراسة الجدوى، ومصادر التمويل، وتعيين المقاول، ودراسة التسويق واستراتيجية المبيعات، مما يضمن نجاح المشروع بشكل متميز.
يمتلك المطور العقاري خيارات متعددة ومعرفة دقيقة بالسوق العقاري، وعند إشرافه على مشروع معين، يعمل المطور مع العديد من الجهات المختلفةSTEAKHOLDER على مدى مراحل التطوير العقاري، ويشمل ذلك المهندسين المعماريين، ومخططي المدن، والمفتشين الحكوميين، والمقاولين، والمحامين، والسماسرة، مما يضمن حصوله على نظرة شاملة بانوراميه لكافة تفاصيل المشروع، الأمر الذي يُظهر مواطن الضعف والقوة للمشروع الذي يشرف عليه قبل البدء به، ويساعده على تقديم الفكرة الأفضل للمشروع.
خطوات التطوير العقاري
تتحكم طبيعة المشروع ومعطياته وظروفه المكانية والزمانية في تحديد خطوات التطوير العقاري، لكن هنالك بعض الخطوات الأساسية التي تساهم بشكل كبير في نجاح المشروع وتحقيق أعلى قدر ممكن من الربح. تتجلى أهمية المطور العقاري من اللحظة الأولى لدراسة فكرة المشروع، وتأتي خطوات التطوير الأساسية على النحو التالي:
1. إعداد كافة الأفكار PROJRCT CONCEPT المتعلقة بتنفيذ المشروع
يعتبر إعداد الأفكار من أهم مراحل التطوير العقاري، ويعتمد ذلك على رؤية المطور ومعرفته بحاجات السوق العقاري والمجتمع عموماً، ويقوم خلال هذه المرحلة بإعداد دراسات مالية وفنية أولية للتأكد من جدوى المشروع واحتمالية نجاحه.
2. مرحلة التنفيذ المبدئي للأفكار )القياس و التأكد
تتمثل هذه المرحلة في بلورة الأفكار، وذلك عن طريق دراسة الموقع وعمل الدراسات المالية والتصاميم المبدئية للمشروع، ومن ثم تجهيز دراسات السوق، والجدوى المالية، والتصاميم التي تؤهل المطور للحصول على التراخيص اللازمة لتنفيذ المشروع.
3. مرحلة FINAL DESIGN التصاميم النهائية
بعد الحصول على التراخيص، تأتي بعد ذلك مرحلة التصاميم النهائية، والبدء بالتفاوض على عقود البناء، وتحديد المقاول المعتمد للتعاقد معه، والتعاقد مع المموّلين للحصول على تمويل عقاري للمشروع.
4. مرحلة Contract signing توقيع العقود
عند الانتهاء من التصاميم النهائية والوصول إلى اتفاق على كافة تفاصيل المشروع، يتم توقيع العقود الخاصة بالمشروع، ويشمل ذلك عقود البناء، والتمويل، والتوريد، والتسويق وغيرها.
5. مرحلة EXECUTIONالتنفيذ البناء
عند إعطاء الضوء الأخضر لبدء البناء، يقوم المطور أو شركة التطوير بمتابعة سير العمل وفق الخطة الزمنية والمالية و النطاق المرسومة للمشروع، ويقوم المطوّر بالإشراف المباشر والمتابعة الدقيقة على كافة جوانب البناء، بما في ذلك متابعة التغيرات وحل المشاكل التي تطرأ على المشروع، وتقديم حلول لها بأقل التكاليف المادية والزمانية الممكنة.
6. المرحلة النهائية (التسليم و الافتتاح
تتمثل المرحلة النهائية من مراحل تطوير عقار ما في افتتاح المشروع بعد اكتمال البناء، والتأكد من جاهزيته للاستخدام، والإشراف على الحملة الإعلامية له في حال كان مشروعاً تجارياً، بالإضافة إلى التعاقد مع شركات إدارة المشروع.
لا تنتهي مهمة المطور بعد انتهاء خطوات التطوير العقاري السابقة، حيث تكمن اهمية التطوير العقاري بإدارة العقار الجديد ومتابعة تشغيله، مع المحافظة على قيمته وتسويقه بشكل مستمر، مما يضمن أعلى قدر من الأرباح على مدار السنوات.
نصائح عند التعاقد مع المطور العقاري
للاطمئنان على مستقبل أي مشروع عقاري، يجب التأكد من بعض الأمور قبل التعاقد مع شركة التطوير أو المطور، وهي:
• الحصول على أكبر قدر ممكن من المعلومات حول المطور وتاريخه وخبرته
• الاستفسار عن كافة المعلومات التفصيلية حول مشروعك، ولا تكتفي بالبيانات المتاحة في وسائل الدعاية، فلك الحق أن تطلب خرائط الموقع المختار من المطوّر وطرح أي سؤال يخطر ببالك، بما في ذلك وقت الإنجاز بشكل دقيق
• دراسة كافة التكاليف والتأكد من رأس المال
• معرفة مخاطر المشروع و الخطط البديلة والاستعداد لأي طارئ
• وضع شروط جزائية في حال لم يستطع المطور إكمال المشروع لسبب أو لآخر، وعليك أن تعرف كيف تتعامل في حال تأخر المطور العقاري عن تسليم المشروع
• الاستفسار عن خدمات المطور العقاري لما بعد مرحلة انتهاء المشروع، إذ يُحبذ معرفة كافة الخطط المستقبلية لدعم المشروع وتسويقه
